闲聊房市、货币与经济学自学笔记
李革胜，March 16, 2019
楼花据说是最早是霍英东在香港发明的，其利用老百姓买涨不买跌的心理，在经济繁荣时推出楼花比炒期货更赚钱。
为了抑制房价，中央银行减少货币供给，提高利率。在目前股市低迷的状态下，提高利率，会使投资与消费减少，不利于经济，最终会减少国民收入水平。
发生流动性陷阱时，再宽松的货币政策也无法改变市场利率，使得货币政策失效。货币政策有非对称性、不确定性与非独立性等特征，当经济衰退时，增加投资，效果一般较差。用货币政策给经济降温效果比给经济升温效果要好得多，用货币调控经济需要公众的配合。财政政策不需要公众配合，但财政政策有时滞性，决策过程花的时间长短是财政政策成败的关键，很多时候财政政策的实施完全是个赌博行为。财政的紧缩或扩张政策受很多非经济因素干扰，如政治、军事、外交、自然灾害等。财政政策有个长期或短期效果完全相反的矛盾性，短期财政扩张政策可以短期刺激经济，而对长期经济增长不利。笔者总体上是赞成“凯恩斯主义”的积极经济干预政策。
经济学上有个“挤出效应”，财富的总量是一定的，政府这边占用的资金过多，会使私人部门可占用资金减少，政府通过向公众和商业银行借款来实行扩张性的财政政策，引起利率上升，导致民间部门支出减少，从而使财政支出的扩张部分或全部被抵消。提高利率会让外资涌入，从而抵消政府为防止房市过热而进行的努力。收入没有增加，买房时不得不量入为出。
货币需求量受收入、利率与物价影响。物价上涨导致货币需求增加，货币需求增加会使均衡利率上升，利率上升导致商品与服务需求下降。根据经济学上的“费雪效应”，物价上涨，银行会加息。银行加息，热钱会回流美国，热钱流出导致泡沫破裂，如 1982 年拉美债务危机、 1989 年台湾泡沫破灭、 1999 年阿根廷债务危机、 2008 年美国次贷危机等。热钱回流美国会产生通货膨胀，通货膨胀会让美国人多交税。贸易战百害无一利，最后大家都不是赢家，美国只能利用中国人的短视、自私、虚荣心与患得患失的心理、美国人巧妙利用中国领导人的愚蠢，或许能在贸易战中暂时胜出。
房价上涨本质上是种通货膨胀的具体表现，从经济学的角度，只有需求增加与供给减少才能造成持续长时间的通货膨胀。海外移民的不断增加，房屋的市场需求增加，房地产商囤积大量的房子，宁可把房子拆了也不降价，这才是温哥华房价不断攀升的原因。经济繁荣时期过度借贷，导致房价不断攀升。房价升高，年轻人没有钱买房子，导致房屋有效供给不足，生产过剩在房地产行业非常明显。当然，这种现象有个好处，那就是房地产变成了规避通货膨胀的一种好选择，毕竟通货膨胀比通货紧缩害处要小一些。
经济学上有个“禀赋效应”，人们在决策过程中，往往会产生偏见，导致对于规避风险的考虑远远大于对于追逐利益的考虑，因此人们在出卖物品或资产时，往往索价要比其本身更高的价值。[1]拥有房产的人通常都高估自己的房子，造成房市有价无市。
所有的经济问题都可以归结为债务问题。从宏观来看，债务问题体现在国民经济的三大部门：政府、企业、居民。其中，政府和企业部门的债务和杠杆率多年来一直都居高不下，处于高危崩溃的边缘。
拉高房地产，政府涨地价，国企控盘--->银行定向放水，居民贷款，居民债务和杠杆率增加--->抬高房价，棚改货币化，实施政策组合拳--->天量资v金入房地产，套入后宣布5年限售令，冻结流动性--->政府和国企完成去杠杆任务，楼市流通盘消失，百万亿资金被锁定--->货币超发问题被进一步拖缓。
经济学家常用“折现率”来评估房屋的价值，折现率过高，会低估房屋的价值。折现率过低，会高估房屋的价值。所以，如何准确计算折现率直接影响房价。折现率比较难确定，计算也很麻烦，基准受益率用来考虑房地产投资风险性不方便。
Reference
[1]https://zh.wikipedia.org/wiki/%E7%A6%80%E8%B5%8B%E6%95%88%E5%BA%94
李革胜，March 16, 2019
楼花据说是最早是霍英东在香港发明的，其利用老百姓买涨不买跌的心理，在经济繁荣时推出楼花比炒期货更赚钱。
为了抑制房价，中央银行减少货币供给，提高利率。在目前股市低迷的状态下，提高利率，会使投资与消费减少，不利于经济，最终会减少国民收入水平。
发生流动性陷阱时，再宽松的货币政策也无法改变市场利率，使得货币政策失效。货币政策有非对称性、不确定性与非独立性等特征，当经济衰退时，增加投资，效果一般较差。用货币政策给经济降温效果比给经济升温效果要好得多，用货币调控经济需要公众的配合。财政政策不需要公众配合，但财政政策有时滞性，决策过程花的时间长短是财政政策成败的关键，很多时候财政政策的实施完全是个赌博行为。财政的紧缩或扩张政策受很多非经济因素干扰，如政治、军事、外交、自然灾害等。财政政策有个长期或短期效果完全相反的矛盾性，短期财政扩张政策可以短期刺激经济，而对长期经济增长不利。笔者总体上是赞成“凯恩斯主义”的积极经济干预政策。
经济学上有个“挤出效应”，财富的总量是一定的，政府这边占用的资金过多，会使私人部门可占用资金减少，政府通过向公众和商业银行借款来实行扩张性的财政政策，引起利率上升，导致民间部门支出减少，从而使财政支出的扩张部分或全部被抵消。提高利率会让外资涌入，从而抵消政府为防止房市过热而进行的努力。收入没有增加，买房时不得不量入为出。
货币需求量受收入、利率与物价影响。物价上涨导致货币需求增加，货币需求增加会使均衡利率上升，利率上升导致商品与服务需求下降。根据经济学上的“费雪效应”，物价上涨，银行会加息。银行加息，热钱会回流美国，热钱流出导致泡沫破裂，如 1982 年拉美债务危机、 1989 年台湾泡沫破灭、 1999 年阿根廷债务危机、 2008 年美国次贷危机等。热钱回流美国会产生通货膨胀，通货膨胀会让美国人多交税。贸易战百害无一利，最后大家都不是赢家，美国只能利用中国人的短视、自私、虚荣心与患得患失的心理、美国人巧妙利用中国领导人的愚蠢，或许能在贸易战中暂时胜出。
房价上涨本质上是种通货膨胀的具体表现，从经济学的角度，只有需求增加与供给减少才能造成持续长时间的通货膨胀。海外移民的不断增加，房屋的市场需求增加，房地产商囤积大量的房子，宁可把房子拆了也不降价，这才是温哥华房价不断攀升的原因。经济繁荣时期过度借贷，导致房价不断攀升。房价升高，年轻人没有钱买房子，导致房屋有效供给不足，生产过剩在房地产行业非常明显。当然，这种现象有个好处，那就是房地产变成了规避通货膨胀的一种好选择，毕竟通货膨胀比通货紧缩害处要小一些。
经济学上有个“禀赋效应”，人们在决策过程中，往往会产生偏见，导致对于规避风险的考虑远远大于对于追逐利益的考虑，因此人们在出卖物品或资产时，往往索价要比其本身更高的价值。[1]拥有房产的人通常都高估自己的房子，造成房市有价无市。
所有的经济问题都可以归结为债务问题。从宏观来看，债务问题体现在国民经济的三大部门：政府、企业、居民。其中，政府和企业部门的债务和杠杆率多年来一直都居高不下，处于高危崩溃的边缘。
拉高房地产，政府涨地价，国企控盘--->银行定向放水，居民贷款，居民债务和杠杆率增加--->抬高房价，棚改货币化，实施政策组合拳--->天量资v金入房地产，套入后宣布5年限售令，冻结流动性--->政府和国企完成去杠杆任务，楼市流通盘消失，百万亿资金被锁定--->货币超发问题被进一步拖缓。
经济学家常用“折现率”来评估房屋的价值，折现率过高，会低估房屋的价值。折现率过低，会高估房屋的价值。所以，如何准确计算折现率直接影响房价。折现率比较难确定，计算也很麻烦，基准受益率用来考虑房地产投资风险性不方便。
Reference
[1]https://zh.wikipedia.org/wiki/%E7%A6%80%E8%B5%8B%E6%95%88%E5%BA%94